小明的一生— 淺談凶宅房屋出賣人之告知義務及瑕疵擔保責任 - 國試論壇
小明的一生— 淺談凶宅房屋出賣人之告知義務及瑕疵擔保責任
司法趨勢2019/06/28 楊羽萱 人氣:244
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壹、案例事實

勤勤懇懇奮鬥數十年,如今小明成為了台南市區的大地主,其在位於大學附近之土地上建設房屋,並將該房屋分隔成數間套房,出租予大學生小華,享受每月收取房租即可溫飽的包租公生活。然而好景不常,小明之後遇到金融風暴,投資的財產付諸流水,養老金沒了不說,更背負債務。小明心想近日房客租約均陸續到期,打算屆時賣房子歸還債務。

不想某日,承租套房的小華竟因情傷,在房間內燒炭自殺,使小明的房屋成為凶宅,被債主逼到走投無路的小明,只好硬著頭皮將房屋整理過後,將其出賣予不知情的小智,試問小明對於該房屋為凶宅一事,是否有告知義務?又小明此行為若經小智知悉後,得為如何主張?

貳、爭點概述

如今小明所遭遇之問題為:

1.其是否有告知房屋為凶宅之義務

2.倘若消極未告知需負擔何種法律責任?

本文將就此二問題討論分析如下。

參、爭點分析

一、出賣人是否有告知義務?

告知義務為契約之附隨義務,蓋此問題涉及若出賣人消極而不告知,是否有債務不履行之問題。

(一)否定說:

有見解認為,基於私法自治原則,並無強制出賣人締約時須詳細告知所有屋況,買受人自己亦負有調查義務,就出賣人立場而言,毋寧對買受人保護過度。

(二)肯定說:

依通說及多數實務見解認為[1],我國社會民情,發生自殺或兇殺之住宅,均會嚴重影響購買意願及購買價格,屬於買賣不動產之重要交易事項(不因是否賣方產權期間而有不同),有忠實告知之義務,否則自屬物之瑕疵。賣方明知上開瑕疵卻隱匿未告知,買方得依物之瑕疵擔保規定主張解除契約或減少價金、或依不完全給付規定請求損害賠償。

蓋依上開實務見解,凶宅為交易之重要事項,且出賣人相較於買受人具有資訊優勢地位,故基於誠實信用原則,應課予出賣人告知凶宅之義務,使買賣雙方立於交易平等之地位。

二、出賣人消極未告知之法律責任

出賣人消極不告知時,涉及出賣人是否為民法第88條使買受人錯誤,以及第92條詐欺而買受人得撤銷意思表示,又買受人得否主張債務不履行、物之瑕疵擔保等問題,說明如下,但礙於篇幅,本文將侵權行為部分另文討論。

(一)買受人得依民法第88條第2項撤銷錯誤之意思表示

有關民法第88條第2項物之性質錯誤,本質上屬於動機錯誤,即表意人在其意思形成過程中,對於其所為之意思表示之物之性質,認識不正確,原不影響意思表示之效力,非在得撤銷之列,惟若涉及物之性質係交易上認為重要者,依該條第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定,即得由表意人將其意思表示撤銷之。

故若出賣人因故意或過失不告知不動產為凶宅,致買受人購買時陷入錯誤,蓋房屋是否為凶宅,關乎該不動產之市場交易價值,故可認係交易上重要之物之性質錯誤,買受人得依民法第88條第2項規定,撤銷其意思。

(二)買受人得依民法第92條撤銷受詐欺之意思表示

依實務見解認為,民法第九十二條第一項所謂詐欺,除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外,其緘默並無違法性,即與本條項之所謂詐欺不合[2],故若出賣人就房屋是否為凶宅屬交易之習慣上負有告知之義務,其未告知,即屬詐欺。

(三)凶宅是否屬物之瑕疵

1.區分說[3]

有見解認為凶宅之所以具交易上重大瑕疵,是因為社會大眾對於凶宅在心理層面上之負面印象,而造成價格低落,與房屋一般牆壁或地面破損、屋頂漏水、鋼筋遭輻射污染等物理性瑕疵不同,並非房屋內一發生兇殺或自殺致死等非自然死亡事件,即當然發生價值或效用減損、降低之瑕疵,須以該屋為凶宅之資訊有相當人數知悉或經通常管道可以得知,而產生影響市場價格之結果時,才可以認定屬於物之瑕疵。

2.肯定說

有學者認為,凶宅買賣可成立物之瑕疵擔保責任,然因凶宅之定義常因個人信仰、迷信、生活經歷以及文化教育背景不同而有不同之認知,故必須以買受人主觀之感受,及客觀之物之「品質」,為主客觀綜合判斷[4]。

多數實務見解認為,買賣標的之房地若屋內曾發生凶殺或自殺致死事故,雖不致對於該房地造成物理性損傷或房地通常效用之降低,惟依我國社會民情,一般大眾對於凶殺或自殺致死之事件,多存有嫌惡畏懼心理,對居住於其內之住戶而言,除會對居住品質會發生疑慮外,在心理層面上亦會造成相當大之負面影響(住起來毛毛的?),因此,在房屋交易市場之實務經驗中,具有非自然身故情事之房屋,均較未曾發生凶殺或自殺致死事故之房地為低,甚至常須降價求售,嚴重影響購買意願及購買價格,進而造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。不動產內曾發生凶殺或自殺致死事故,既對不動產本身造成經濟性之價值減損,將致其欠缺通常之價值,自屬有物之瑕疵[5]。

肆、本題分析

一、小明有告知其房屋為凶宅之告知義務

本題小明之房屋因承租人小華在內燒炭自殺,使該房屋成為凶宅,依多數見解認為,小明係為該屋之屋主,具有對該屋資訊之優勢地位,且房屋為凶宅與否,影響買受人之購買意願及交易價格甚鉅,基於平等及誠信原則,小明應有對買受人小智告知其房屋為凶宅之義務。

二、小智得依民法第88條、第92條規定撤銷意思表示,並得依物之瑕疵擔保規定主張解除契約或減少價金、或依不完全給付規定請求損害賠償

(一)小明故意不告知小智該屋為凶宅,使小智購買時陷入錯誤,蓋房屋是否為凶宅,關乎該不動產之市場交易價值,故可認係交易上重要之物之性質錯誤,買受人得依民法第88條第2項規定,撤銷其意思。又如前述,小明對於該屋為凶宅負有告知義務,故其消極未告知係屬詐欺,小智自得依第92條規定撤銷意思表示。

(二)凶宅是否屬物之瑕疵,按多數實務見解認為,凶宅雖不致對於該房地造成物理性損傷或房地通常效用之降低,惟一般大眾對其仍有厭惡畏懼之心理,致嚴重影響購買意願及購買價格,故仍對不動產本身造成經濟性之價值減損,致其欠缺通常之價值,自屬有物之瑕疵,本題小明未按依債之本旨給付無瑕疵之房屋,小智自得依物之瑕疵擔保規定主張解除契約或減少價金,或依不完全給付規定請求損害賠償。


[1]臺灣高等法院100年上字第1102號民事判決、臺灣新北地方法院106年度訴字第79號判決意旨參照。
[2]最高法院33年上字884號判例參照。
[3]臺灣高等法院104年度消上字第3號民事判決參照。
[4]蔡晶瑩,月旦法學雜誌,物之瑕疵擔保責任與侵權行為損害賠償責任在凶宅問題之適用──臺灣臺北地方法院一○四年度訴字第二四六四號民事判決與臺灣臺北地方法院一○四年度重訴字第三二○號民事判決,頁43,2017年12月。
[5]臺灣高等法院高雄分院107年度上易字第1號判決、臺灣新北地方法院106年度訴字第79號判決意旨參照。

 

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