國試論壇 - 房東張小姐收房租不給住,法院判敗訴
房東張小姐收房租不給住,法院判敗訴
司法趨勢2016/12/15 關欣 人氣:1473
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 壹、案例事實

一、原告施姓及張姓房客起訴主張

原告於民國(下同)104年1月25日與被告張小姐簽訂「房客房屋租賃契約書」,租賃地點為新北市某號2B房屋(下稱系爭2B房),期間為104年2月7日至105年2月6日(下稱系爭租約),並約定原告須給付5萬3700元(包含租金1萬6000元、2個月租金之押租金3萬2000元、電卡1000元、電卡押金500元、鑰匙300元、磁扣2個400元、沙發套2500元、垃圾1000元),簽約當下原告先給付被告1萬2700元,並於隔日另匯款4萬1000元給被告。詎料原告於104年2月7日欲入住系爭2B房時,被告旋即告知原告系爭2B房尚待工人維修漏水,無法入住,另提供新北市某號2D房屋(下稱系爭2D房)放置原本要搬入系爭2B房之行李,嗣後原告曾向被告反應何時得搬入系爭2B房,被告皆置之不理,原於104年2月24日向被告表示欲解除系爭租約,惟被告仍不予理會,原告復於104年3月5日寄發存證信函向被告要求解除系爭租約,被告未曾履行系爭租約,且原告已向被告提出解除契約之情況下,被告理應將其所收取之租金、押租保證金等共計5萬3700元全數返還與原告。被告一直表示系爭2B房及系爭2D房所有物品若有損壞皆要原告賠償,原告為了確定房內物品完好要求被告點交,但被告不願意點交致原告無法交還房間鑰匙、電卡及磁扣等語。並聲明:被告應給付原告5萬3700元。

二、被告房東張小姐則辯稱

原告稱被告未依約交付系爭2B房,僅涉及原告被告有無給付遲延之問題,縱認被告給付遲延,然原告自應「定相當期限」請求被告交付系爭租賃契約所約定之房屋,然原告未依法踐行催告履行之程序,本件並無任何證據證明原告已依民法第254條規定對被告踐行催告履行之程序,渠等起訴主張系爭租約業經合法解除並請求被告返還已給付之押租金,洵非適法。兩造於104年1月25日雖就系爭2B房締結租賃契約,然因原告2人入住上開房間時,發現空間不足以擺放物品,被告乃體察原告二人辛苦在外租屋,不僅同意原告二人得將物品、行李暫放於無人承租之系爭2D房,並同時交付系爭2B房及系爭2D房之鑰匙、電卡、磁扣予原告供渠等自行使用系爭2B房及系爭2D房,甚至同意原告二人擔任被告之祕書,協助被告處理房屋出租等相關事宜。據此,既被告已將系爭2B房及系爭2D房之鑰匙、電卡、磁扣交付予原告,使原告不僅得使用系爭2B房,亦得自由使用系爭2D房,則被告自不負有任何給付遲延之義務,原告二人自亦不得行使契約解除權。原告稱入住系爭2D房係因系爭2B房當時正在整修僅單方之詞,被告在與原告二人締結系爭租約前,均已帶原告親自查看系爭2B房,使原告得親自確認房屋是否合乎需求,倘系爭2B房當時正在整修而無法居住,則原告絕無可能就系爭2B房與被告締結租賃契約。原告雖提出其與被告之通訊對話紀錄,僅為原告個人陳述,不足以證明系爭2B房當時正在整修,更無從證明系爭2B房無法居住。退萬步言,縱認系爭2B間具原告所稱瑕疵,則亦未依民法第430條之規定「定相當期限」催告被告,足證原告起訴主張解除系爭租約而請求被告返還已給付之押租金,確屬違法。且被告尚另提供系爭2D房供渠等居住,甚另為原告張姓房客介紹工作。凡此,足證本件於法、於理、於情,均不應准許原告之請求。另原告於104年3月8日要遷出時,請原告支付兩間房租金,但是原告拒絕,扣留系爭2B房及系爭2D房鑰匙不還,應賠償被告5萬元,又原告提前解約違反系爭租約,據系爭租約賠償違約金6萬4000元,及自104年3月7日至4月6日系爭2B房及系爭2D房共4萬元,又原告帶媒體進入房間,系爭2B房及系爭2D房租金17日差額11萬5734元,與原告請求之金額相互抵銷等語,資為抗辯。並聲明:原告之訴駁回。

貳、法律關係

參、叮嚀

關於租賃糾紛非常多,也許各位在外求學、工作,多多少少會遇到,或者經常會被諮詢到類似問題,因此租賃章節建議熟讀,以便突然被親朋好友問到時,可以馬上回答的出來。而考試的話,租賃也是可以有高難度的考題!例如債權物權化是諸多法研所喜歡出的考點。至於時事的話……這位張小姐可說是法院常客了,基於個資緣故,這裡就

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肆、主要爭點

一、原告解除契約是否合法?

二、原告請求返還已給付之租金、押租金及相關金額是否有理由?被告主張抵銷是否有理由?

伍、法院判決重點1

一、原告於104年3月5日合法解除系爭租約

(一)被告應於104年2月7日交付租賃標的物:

按因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得請求賠償損害;債權人於有民法第226條之情形時,得解除其契約,民法第226條第1項、第256條分別定有明文。觀系爭租約,可知系爭2B房之租賃期間自104年2月7日開始,則被告應於104年2月7日交付租賃標的物。

(二)被告僅交付鑰匙、磁扣及電卡,不足證明已確實交付租賃物:

衡情出租人如交付之租賃房屋,屬可供住宅使用之狀態,承租人取得鑰匙後即得入住,可認出租人交付鑰匙代表業交付承租方合於租賃目的之標的物,然本件原告取得系爭2B房鑰匙後,反而於隔日向出租方(即被告)詢問系爭2B房後續修繕完畢之搬遷問題,甚至日後一再向被告詢問入住之時間,與常情不符,是被告雖辯稱業於104年2月7日交予原告系爭2B房鑰匙、磁扣及電卡,尚不足證明其於104年2月7日確實交付原告系爭2B房。又遍觀被告所提證據,亦未足能證明其稱業提供原告合於系爭租約使用目的系爭2B房之情屬實。

(三)此係可歸責於債務人(即被告)之事由致給付不能,原告得合法解約:

綜上,系爭2B房於104年2月7日時為進行修繕工程狀態,被告未依系爭租約於起租當日提供原告可入住之系爭2B房,又自104年2月7日起至104年3月5日止,被告仍然未依約交付系爭2B房供原告居住使用,即屬可歸責於債務人(即被告)之事由致給付不能,原告自得於104年3月5日解除系爭租約。原告於104年3月5日合法解除系爭租約,則當事人應回復原狀,被告應返還原告交付之租金及押租金總計5萬3700元。

(四)承租人得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務:

另按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中,保持其合於約定使用、收益之狀態,民法第423條定有明文。出租人即被告負有依約定方法,將租賃物交付於承租人即原告使用收益之義務,並於租賃關係存續中,負有保持租賃物使用收益狀態之義務,如出租人未盡此項義務時,依民法第441條之反面解釋,承租人即原告於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間,應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務,原告自系爭租約始至解除系爭租約均未使用系爭2B房,無負擔租金之義務。至於被告抗辯縱其未交付房屋屬給付遲延,原告並未定期限催告云云,惟觀前揭通訊軟體紀錄,原告自104年2月8日起即不斷促請被告交屋,足認被告受通知後經過相當期間仍不履行,原告自得主張解除系爭租約。

二、原告得請求返還租金及押租金,被告不得主張抵銷

(一)被告不得以原告應給付違約金為由,而主張抵銷:

原告於104年3月5日合法解除系爭租約,已如前述,故被告抗辯原告提前解約應支付違約金6萬4000元,為無理由。

(二)被告不得以原告應給付罰款為由,而主張抵銷:

系爭租約第18條第7項固約定:「……但因甲方(即被告)已交付鑰匙及電卡,乙方(即原告)若任意丟棄不還甲方或藉故解約,乙方應賠償甲方5萬元…」,惟被告於104年8月27日當庭收回系爭2B房及系爭2D房鑰匙、磁扣及電卡,原告並無任意丟棄不還之情事,與前開約定不符,是被告此部分抗辯,亦屬無據。更何況,該條款為被告所擬定,核鑰匙、磁扣及電卡之價值亦與五萬元顯不相當,該該條款之內容亦違反平等互惠原則無效。至於,被告抗辯原告歸還之數量短少云云,然觀被告提出之證據,尚不足證被告當時交付原告之項目及數量為何,故被告抗辯之詞,即非可取。

(三)被告不得請求以原告應給付104年3月7日至4月6日止系爭2B房及系爭2D房租金共4萬元為由,而主張抵銷:

原告主張於104年2月7日欲入住系爭2B房,被告向其表示系爭2B房進行修繕而改提供系爭2D房置放行李等情,為被告所否認。查被告於104年7月7日在庭陳稱,因為原告說要幫其工作,原告東西又很多,希望東西先放在系爭2D房,其在被詐欺情況下把系爭2B房及系爭2D房鑰匙、磁扣及電卡交給原告等情;另於104年10月27日到庭稱,其不是把系爭2D房借給原告放行李,其有表明租金差額4000元等情;又於105年6月16日到庭改稱,其只是

 

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