國試論壇 - 租屋變凶宅,應由誰賠
租屋變凶宅,應由誰賠
司法趨勢2017/01/09 苗星‧典熙 人氣:5302
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 壹、租屋變凶宅,應由誰賠?

一、前言

過去實務上針對凶宅之判決多以兩種為主:一是自殺或他殺使買受人之房屋成為凶宅,出賣人應否負物之瑕疵擔保責任;另一則是,因自殺而使他人房屋成為凶宅時,自殺者之繼承人應否負侵權行為損害賠償責任。而近年發展新型態之糾紛:承租人允許使用房屋之第三人自殺致房屋成為凶宅時,該承租人是否應負契約及侵權責任?本文即以最高法院103年度台上字第583、584號二則判決為例,討論凶宅之定義、因自殺造成房屋成為凶宅之侵權責任及承租人之契約責任。

二、最高法院103年度台上字第583號判決

(一)事實摘要及爭點:

承租人A向出租人B承租一間房間後,A將其交由其當時就讀大學、未滿20歲的外甥C居住,作為學生宿舍使用。嗣後,C因故於房屋內燒炭自殺死亡。出租人B得否主張其房屋因此成為凶宅而向該大學生的法定代理人D及房屋承租人A為請求損害賠償?

此涉及兩個問題,即C自殺後致使B之房屋成為凶宅,對於B之侵害,是否屬「純粹經濟上損失」?以及承租人A是否須負民法第432、433條之責任?

(二)判決要旨:

1.法定代理人責任:

最高法院103年度台上字第583號判決認為,自殺屬於極端終結生命之方式,雖為社會所不贊同,但是否即為有背於善良風俗,不無疑義。且燒炭自殺雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但何以有侵害系爭房屋財產上利益之故意,原判決未說明其理由,故廢棄原判決。

經最高法院發回後之更審法院判決認為,本件出租人所受損害係屬「純粹經濟上損失」,而非「權利」侵害,而本件大學生燒炭自殺行為,構成民法第184條第1項後段「故意以背於善良風俗方法加損害於他人之行為」。惟就法定代理人責任部分,考量該大學生未與法定代理人同住,其自殺前學業向來優異,身體健康並無疾病,與同儕交往單純和諧,事發前無特別自殺跡象,事出突然難以防免等因素,因而認其法定代理人監督並未鬆懈,依民法第187條第2項規定,得以免負損害賠償責任。

2.承租人責任:

最高法院103年度台上字第583號判決認為,因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物使用收益之「第三人應負責之事由」,致租賃物毀損滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第433條定有明文。倘本件大學生不應依民法第184條第1項後段負損害賠償責任,承租人即無依民法第433條負損害賠償責任之餘地。

更審法院判決認為,民法第432條、第433條規定,必須限於租賃物物理上的毀損滅失;法院並認為該等規定無法律漏洞存在,故無須經由類推適用予以填補。承租人所以不負損害賠償責任,係因系爭房屋並無毀損滅失情形,且本件承租人僅出名訂立租賃契約供大學生居住使用,並非大學生的監護人,對之並無監督義務,難認其有何未盡善良管理人注意義務情形,故不負民法第432條、第433條規定的損害賠償責任。

三、最高法院103年度台上字第584號判決

(一)事實摘要及爭點:

原告A將系爭房屋出租予被告B經營便利商店,B再與被告C簽訂加盟契約,由C代為經營管理位於系爭房屋之加盟店,於租賃期間內,C僱用之門市員工D於清晨值班期間,在該店內上吊自殺身亡,使系爭房屋因而成為凶宅,導致系爭房屋價值減損,故原告A主張承租人保管責任與侵權責任向被告等人主張損害賠償。

本案爭點涉及三個爭點: 

1.D自殺所致房屋價值減損,其所為之自殺行為是否成立侵權行為責任?

2.僱用人C是否須為D於值班期間之自殺行為,負民法第188條第1項規定之連帶賠償責任?

3.因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人自殺導致房屋價值減損,出租人得否依民法第432條第2項、第433條規定為請求?

(二)判決要旨:

1.侵權責任:

系爭房屋本身未遭受任何物理性變化,所有權未受侵害,故不成立民法第184第1項前段之損害賠償責任。因此原審遽謂D因執行職務,過失不法侵害他人權利,C自應依民法第188條第1項本文規定負僱用人連帶損害賠償責任,已有可議。

2.承租人之契約責任:

因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第433條定有明文。倘D不應依民法第184條第1項前段負損害賠償責任,B即不應依民法第433條負賠償責任,況系爭房屋經濟價值減損,是否即為租賃物毀損滅失,尚非無疑。

四、凶宅之定義

依據內政部97年內授中辦地字第0970048190號函釋:「內政部公告修正不動產委託銷售契約書範本附件『不動產標的現況說明書』中『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺等非自然身故』乙項,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」於101年10月29日內政部內授中辦地字第1016651846號函修正,將「成屋買賣契約書範本」中建物現況說明書第七點,增列「產權持有前」之凶宅事件,亦應告知。是以,現不以非自然身故發生於出賣人產權持有期間為必要。換言之,現行凶宅定義為於房屋之專有部分內發生非自然身故。

實務見解多認為,非自然身故房屋該當民法第354條之瑕疵時,方為凶宅。此一見解混淆是否為凶宅與凶宅是否構成物之瑕疵二問題,對於房屋是否為凶宅,係涉及客觀存在事實之判斷,應依該房屋是否有發生非自然身故之客觀情形為衡量,當事人主觀認知(例如宗教信仰或特殊喜好)不宜介入。

五、因自殺造成房屋成為凶宅之侵權責任:

關於系爭房屋成為凶宅所生之交易經濟上貶值,有認死者在權利能力消滅之同時,房屋成為凶宅,其已非權利主體,無法享受權利負擔義務,對於屋主並不負擔損害賠償之義務,也不發生由其繼承人繼承並負擔賠償責任之問題,因此無成立侵權行為之可能,惟此一解釋限於自殺者當場死亡方有適用。

多數實務及學說仍認有成立侵權行為之可能,惟就侵權責任性質上屬民法第184條第1項前段之「所有權」侵害或第184條第1項後段之「純粹經濟上損失」,實務、學說上仍有爭議,就此爭議及前開判決法定代理人及僱用人之侵權責任評析,分述如下:

(一)民法第184條第1項前段之「所有權」侵害:

按民法第184條第1項前段規定:「因故意或過失,不法侵害他人之『權利』者,負損害賠償責任。」因此,如屋主依此規定請求,必須主張該屋之所有權受有侵害。所有權的保護,在確保所有權人對其所有物得為一般、概括、全面、整體的支配,以維護其用益價值與交換價值。為達此目的,法律賦予所有權人對其所有物得為占有、使用、收益、處分、排除他人干涉等權能。因此,侵害所有權的權能,即是對所有權的侵害,不以法律上喪失所有權或物理上對所有物造成「毀損滅失」、「實體破壞」為必要。單純對所有物「使用目的」或「利用功能」的妨礙、干擾、限制或剝奪,亦足以構成所有權的侵害。

少數實務認為,因凶宅所致之經濟價值減損乃屬對「所有權」之侵害,蓋自殺行為雖未造成系爭房屋外觀形體之毀損或功能損壞,然依一般社會常情,系爭房屋發生非自然死亡事故,將使系爭房屋再行交易之價格減低或出租之收益降低,故自殺行為對於系爭房屋之收益處分造成侵害,侵害屋主之所有權。

有學者亦認為,房屋成為凶宅後,一般人對其居住使用大多心存忌諱,或無意購買,或不願承租。此一心理因素,雖因個人信仰、習俗不同,多少有所差異,惟相當程度內造成房屋交易價格降低或出租難度提高,乃我國社會不動產交易市場常態。房屋的用益價值或交換價值,當然有所貶損。所有權人對其房屋的使用、收益權能,當然受到限制。所有權人對其房屋的處分權能,當然受到影響。考量房屋價值貶損程度相當明顯,房屋使用目的或利用功能受到嚴重影響,非短時間得以回復,故應認為係侵害房屋所有權。

惟另有學者採取保留之見解,其認為究應採取「所有權」抑或「純粹經濟上損失」,此問題實無絕對

錯,毋寧是攸關價值的選擇題。若為保護房屋所有權人,將所有權概念擴張解釋,恐不一定能達到保護所有權人的效果,蓋侵權行為責任的成立,不以所有權權利受侵害之事實為足,尚須行為人有故意或過失等主觀歸責性。此外,從寬解釋所有權概念之另一後果可能是「不當加重承租人責任」,蓋若將所有權概念擴張及於經濟性價值,將影響民法第433條責任之認定(即將所有權概念擴張及於經濟性價值之保護),則承租人就不得不為同居人或經其允許使用租賃物之第三人的自殺行為負責。對幾無防止第三人自殺機會或控制能力的

 

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