國試論壇 - 租屋變凶宅,應由誰賠
租屋變凶宅,應由誰賠
司法趨勢2017/01/09 苗星‧典熙 人氣:2195
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承租人而言,課與損害賠償責任,似有過苛之嫌。

(二)民法第184條第1項後段之「純粹經濟上損失」:

多數實務及學說見解認為,因凶宅所致之交易價值減損係屬「純粹經濟上損失」,蓋凶宅雖影響系爭房屋之交易價格,惟並未致系爭房屋有何毀損、滅失之情事,屋主就系爭房屋之所有權權能之行使,亦未因此受到限制,仍得自由使用、收益、處分系爭房屋,自難認屋主就系爭房屋之所有權因此受有損害。

按民法第184條第1項後段規定:「故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。」惟自殺者是否為具有故意之主觀可責性?自殺行為是否屬於背於善良風俗加損害於他人?分述如下:

1.故意:

關於自殺行為人是否具備故意,實務上有認為難認自殺者於自殺時主觀上係出於侵害出租人系爭房屋財產利益之故意為由,否定自殺者具有故意。另有認為,自殺者於自殺時雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為,但其對因此造成系爭房屋成為凶宅,日後難以出售,侵害系爭房屋財產利益不能謂無認識,其仍執意為之,自不得排除間接故意存在,故認自殺者具有故意。

學者亦有肯認自殺者具有間接故意,蓋自殺者對於其行為將使房屋成為凶宅一事,應有所認知或預見,即使其於自殺時並無積極使其實現之意,至少亦抱持著「一死了之、毫無所謂、並不在意的心態」,可認為其實現不違背本意,具有「間接故意」。

2.背於善良風俗:

實務有肯認自殺乃背於善良風俗,蓋民法第184條第1項後段所謂「背於善良風俗」,不限於一般風情民俗,只要社會道德通念上不能接受的行為,均包括在內,自殺屬於極端終結生命之方式,經社會各界多方宣導勸阻,為社會所不贊同,更被視為不孝行為,顯然有背於善良風俗。惟另有認為,自殺屬於極端終結生命之方式,雖為社會所不賛同,但是否即為有背於善良風俗,不無疑義。

而學者強調此處應非討論「自殺」本身是否背於善良風俗,而是「以自殺作為侵害手段,使他人房屋成為凶宅」此一行為,是否背於善良風俗。鑑於自殺乃「顯然欠缺社會效益」的行為,損己又不利人、否定自我生命、輕忽生命價值、無視親人感受、滋生他人困擾、製造社會問題,為一般社會道德觀念普遍所不容,道德倫理上應予非難,再權衡凶宅對他人房屋交易價格或用益功能的嚴重影響,政策上自應認為與善良風俗有違。再者,依民法第174條第2項後段「本人之意思違反公共秩序善良風俗」,亦不適用第1項規定(違反本人明示或可得推知之意思而為事務管理之賠償責任)。民法第174條第2項增訂理由即明白以「對自殺者之救助」為例,指明此種情形係「本人之意思違反公共秩序善良風俗」。參照此一修法意旨,貫徹法律價值判斷一致性,亦應認為自殺使他人房屋成為凶宅,與善良風俗有違。

(三)法定代理人之侵權責任:

民法第187條第2項規定所稱法定代理人的「監督」,係指對無行為能力人或限制行為能力人在人格養成或平日生活上為全面性的保護、教養、督導、訓誡而言,並非僅限於對無行為能力人或限制行為能力人「個別侵害行為」的事前預見或預先防範。最高法院對「監督並未疏懈」此一免責事由,向來採取嚴格解釋態度。其大多數裁判中,幾乎均不允許法定代理人以此舉證免責。然前開台灣高等法院103年度上更(一)字第39號判決針對系爭自殺行為,基於「大學生未與法定代理人同住、自殺前無特別跡象、事出突然難以防免」等因素,認定法定代理人監督並未疏懈,過度浮濫寬鬆,不合以最高法院見解為主的實務發展趨勢,對權益被侵害的房屋出租人,亦有失公平。

(四)僱用人之侵權責任:

有實務認為受僱人於值班期間在倉庫自殺屬執行職務之侵權行為。蓋受僱人之自殺行為與執行職務之時間及處所有關聯性。惟有學者認為,即便有時間上及地點上關聯性,發生損害的事由仍須屬可歸責於僱用人的活動範圍,即其選任監督能力所及之範圍,否則即是不當擴張僱用人選任監督義務之範圍,強令僱用人就其無法控制之危險負責。受僱人自殺與否,通常難謂為僱用人事先所得預見,少有經由內部監控制度加以防範之可能,不在僱用人選任監督能力所及之範圍,應非屬第188條執行職務之行為。

六、承租人之契約責任

民法第433條規定,性質上屬債務人為其代理人或使用人行為負責的規定,為民法第224條規定的確認性、具體化規定,係一種「無過失責任」。從而,因承租人之同居人,或因承租人允許為租賃物之使用收益之第三人,未盡善良管理人注意違反租賃物保管義務,致租賃物毀損滅失者,不問承租人本人有無故意或過失,或承租人本人有無違反租賃物保管義務情事,承租人即須負損害賠償責任。因此,只要承租人允許使用房屋之第三人因自殺使房屋成為凶宅,對房屋的保管有故意或過失,此時不須再探究承租人本人有無故意或過失,承租人即應與自己之故意或過失,負同一責任。

再者,民法第184條第1項後段規定與民法第433條規定,在「責任主體」(前者乃行為人為自己行為負責,後者乃承租人為他人行為負責)、「保護客體」(前者主要適用於侵害利益,後者不分侵害權利或利益均有適用)、「責任要件」(前者限於故意背於善良風俗,後者不分故意或過失)等方面均為不同,何以最高法院卻基於「自殺者不應依民法第184條第1項後段負損害賠償責任」,當然推論「承租人即無依民法第433條負損害賠償責任之餘地」?

此外,就實務對於民法第432條、第433條規定「必須限於租賃物物理上的毀損滅失方有適用」之見解,有學者提出反對之見解,認為民法第432條第1項所以課予承租人對出租人負有「租賃物保管義務」,其目的在維護「租賃物的用益價值與交換價值」。故只要租賃物的用益價值或交換價值在非正常使用收益情形下受到影響,均足以構成此一義務的違反,並無區別租賃物在物理上毀損滅失、功能損壞,或在經濟上價值貶損的必要。即使嚴格拘泥法條文義,否定凶宅是一種「租賃物毀損滅失」,亦應本於民法第432條、第433條的規範目的,以具有「法律漏洞」為由,類推適用該等規定。

七、結論

關於因自殺造成房屋成為凶宅之侵權責任,多數實務及學說認為,因凶宅所致之交易價值減損係屬「純粹經濟上損失」,故可能構成民法第184條後段之侵權責任。而台灣高等法院103年度上更(一)字第39號判決針對法定代理人認為,因「大學生未與法定代理人同住、自殺前無特別跡象、事出突然難以防免」,故法定代理人監督並未疏懈,此一見解過度浮濫寬鬆,有違最高法院對「監督並未疏懈」此一免責事由,向來採取嚴格解釋認為,監督並非僅限於對無行為能力人或限制行為能力人「個別侵害行為」的事前預見或預先防範。針對僱用人之侵權責任,最高法院103年度台上字第584號判決認為,受僱人既不負侵權責任,僱用人自無庸負連帶損害賠償責任。而原審法院因受僱人之自殺行為與執行職務之時間及處所有關聯性,遽認受僱人於值班期間在倉庫自殺屬執行職務之侵權行為。原審法院此一見解應非可採,蓋發生損害的事由仍須屬可歸責於僱用人的活動範圍,然受僱人自殺與否,通常難謂為僱用人事先所得預見,少有經由內部監控制度加以防範之可能,不在僱用人選任監督能力所及之範圍,故應非屬第188條執行職務之行為。

關於承租人之契約責任,學者多認為只要承租人允許使用房屋之第三人因自殺使房屋成為凶宅,對房屋的保管有故意或過失,此時不須再探究承租人本人有無故意或過失,承租人即應與自己之故意或過失,負同一責任。而最高法院判決基於「自殺者不應依民法第184條第1項後段負損害賠償責任」,當然推論「承租人即無依民法第433條負損害賠償責任之餘地」之見解稍嫌速斷。此外,就實務對於民法第432條、第433條規定「必須限於租賃物物理上的毀損滅失方有適用」之見解,學說認為,只要租賃物的用益價值或交換價值在非正常使用收益情形下受到影響即構成民法第432條、第433條規定租賃物保管義務之違反,並無區別租賃物在物理上毀損滅失、功能損壞,或在經濟上價值貶損的必要。縱認否定凶宅是一種「租賃物毀損滅失」,亦應本於民法第432條、第433條的規範目的,類推適用該規定。

 

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